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棚户区改造,被拆迁人应如何处理?

您好,谢邀。从三个问题搞清楚棚户区改造相关问题:

一、什么是棚户区?

棚户区是指在城市建设中集中连片建造的、简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施较为简陋的区域。总结为三个字就是:简!乱!差!

棚户区改造范围一般包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房,以及部分城中村改造项目(城市规划区内建在集体土地上同时具有棚户区属性的房屋区域)。

由此可知,棚改的范围不可以随意扩大,不是随便一个区域的征收行为都可以戴上棚改的“帽子”伪装成棚户区改造的。但实践中我们常看到的却是以“以棚改代征收”的乱象,征收方为了走棚改审批的“绿色通道”,达到快速用地目的,将建造年代不长、配套设施相对齐全的区域甚至是别墅区纳入棚改范围,进行商业开发。如此令人啼笑皆非的行为并不符合公共利益的要求,我们有权利拒绝拆迁!

二、棚户区房屋的补偿标准是什么?

棚户区内国有土地上房屋征收补偿:

(1)货币补偿

被征收房屋的价值经评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

如何理解类似房地产市场价格呢?通俗来讲,就是参照就近区位商品房的价格。

(2)产权置换

即安置住房,标准是相同地段最低拆一平米安置一平米。

棚户区内集体土地上房屋征收补偿:

此种情况多发生于城中村、城乡结合部,因其已经被纳入城市规划区,可参照国有土地上房屋房屋拆迁补偿标准予以补偿,一平只给几百块钱肯定是不合理的。

三、我们这里棚改补偿这么少,该怎么提高补偿呢?

如果补偿不合理,不同意补偿标准,一定先要做好以下四点:

第一、不要提交权属证明原件要保留好房屋土地相关证件原件,房屋照片录像等。

第二、不要耗着不协商,延误最佳维权时机要抓住每一次谈判协商的机会,前提是对方有协商的诚意。

第三、不要草率签署协议要在仔细审阅安置补偿协议条款后和有权主体慎重签署!

第四、不要等到房子被强拆后才维权要在保住房子的前提下依法维权,切记房子才是协商提高补偿的最大筹码。如果不能阻止强拆行为发生,就尽你所能去取证。

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你好,

1、棚户区改造给予的拆迁补偿是否能保证你原有居住条件不降低(涉及房屋面积、居住环境、所处区位等),其中心是改善群众的居住条件,任何降低原有居住条件的拆迁都是不合理的。

2、棚户区改造属于保障性安居工程的一个部分,也并不排除在法律规定的旧城区范围内进行改建,棚户区是指城市和乡镇范围内使用年限久、简易结构房屋多、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域,这里的棚户区是一个区域性的概念,两者有可能存在交叉。基于旧城区改建的总体需要,对棚户区进行改造和建设,并不违反法律规定。

如果棚户区改造给予的补偿安置不合理,可以考虑以下两方面内容

1、补偿方案是否依法制定、是否征询村民意见、召开听证会、有没有常委会决议及是否做过社会风险评估,没有履行法定程序的情况下可以通过司法程序确认违法来争取合理补偿;

2、拆迁本身是否合法,可以向省自然资源厅(原国土资源)申请项目的建设用地审批材料、征收土地公告、补偿方案等信息,信息不全的情况下其拆迁行为本身就是违法的,因违法拆迁出具的任何补偿方案必然也是违法的;

赵律师提示:任何降低原有居住条件的棚户区改造均具有违法性,不要轻易签订补偿协议,及时在法定期限(期限问题头条号中有文章介绍)内维权。

11月17日全国征地拆迁普法公开课杭州站报名中

(其他地区普法课确定时间后头条号中会公布)

棚户区改造以改善居民居住条件为根本,依据党中央国务院精神,坚持产权调换,坚持就近安置,共同建设美好家园。努力维护国务院权威!


您好,棚户区改造的补偿根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定,是可以分为货币补偿和产权置换,通俗来说,就是拿钱或者拿房,如果您选择拿房的话,可以与市、县级人民政府计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。在明建议您,棚户区改造,您应该选择产权置换,也就是拿房,当然您要是不缺房的话,也可以选择拿钱。


近年来违法征收现象频繁的出现,且普遍出现在农村、城中村改造、棚户区改造当中,让不少被征收人的合法权益受到侵犯。那么,征收方常见的违法现象都有哪些呢?


无征收公告


在实施拆迁之前,征收方需要贴出公告,向广大被征收人公开拆迁的用途、面积等,同时还有一些各种拆迁相关文件,文件中明确拆迁补偿安置地点、补偿方式以及拆迁时间等。


对于公告内容被征收人一定要认真的查看,如果被征收人没收到任何文件或是看到公告,就要实施拆迁的则属于违法拆迁,被征收人可以采取维权措施。


拆迁主体不合法


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。从法律依据来看,征地拆迁工作的实施主体只能是县级以上地方人民政府。


但在实践过程中呢,拆迁主体不合法已是非常常见的现象,因此被征收人在遇到拆迁时一定要先搞明白谁才是拆迁主体,谁才是真正能够实施拆迁的,在拆迁之前可让他们出示相关证件。


先拆迁后补偿


征地拆迁一般是因公共利益而进行拆迁的,因此为公共利益而进行拆迁的,必须要通过合法程序,如取得被拆迁人同意,给予被拆迁人合法的补偿之后才能进行拆迁。即便是商业拆迁,也必须要与房屋产权人谈妥达成协议之后才能进行拆迁。


在《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。


违法逼拆强拆


征地拆迁中断水、断电、断路等违法征收行为及强拆直接影响着被拆迁人的生活,也侵犯了被征收人的合法权益。


凯诺律师事务所拆迁律师说当真的遇到这种违法拆迁的时候,被拆迁人不要以暴制暴,不要与拆迁方发生正面冲突,可直接先向有关部门举报或是报警,让警察来处理。同时也要抓住机会留下有效的证据。


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总有一些朋友问棚户区是什么,被纳入棚户区改造范围,棚改补偿标准是什么,参照什么标准执行。下面我就为大家简单说一下棚户区如何界定及如何补偿。

"棚户区"一般指简易房屋和棚厦房屋集中区,也即城市中结构简陋,抗灾性差即抗震、防火、防洪性差,居住拥挤,功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。这是对棚户区进行的事实描述。主要包括城中村、厂中村等,总体上都是在城市中尚未开发建设的地区。它属于城市自身发展过程中遗留的历史问题,其特点:环境脏乱差,周围各类机构少,市政基础设施不足,危旧平房集中,居民总体收入偏低,流动人口相对聚集等。棚户区房屋破旧拥挤,基础设施不健全,有的甚至存在安全隐患。为提高人民群众生活质量及居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境,从2008年开始,中共中央启动保障性安居工程,加快了棚户区改造步伐。《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中指出:各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急,结合需要与可能,按照尽力而为、量力而行的原则,有计划有步骤地组织实施。

随着棚户区改造的进行,其中非常重要的问题就是如何安置棚户区中的居民,怎样才能保障拆迁人的合法权益,实现棚户区改造目的和初衷?

首先,棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法,依法实施征收,维护群众合法权益。棚户区改造涉及集体土地征收的,要按照国家相关法律法规,做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法,做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。属于集体土地上的房屋,棚户区改造由于地理位置的特殊性,靠近市区,因此实践中棚户区改造集体土地上的房屋补偿可以参考国有土地上房屋征收补偿的标准,即可以参考周边的房地产的市场价格。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

其次,棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,以原地安置为主,优先考虑就近安置;异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内,安排在交通便利、配套设施齐全地段。

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个地方政府有地方政府的条文总的不会偏离国有土地征收补偿条例和集体土地条例规定,具体要看当地政府的方案

户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。中国从2009年开始,对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件,兼顾完善城市功能、改善城市环境。2014年,中国国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,部署有效解决棚户区改造中的困难和问题,推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。为了保障被拆迁人的合法补偿利益,法律赋予了被拆迁人以下权利:

一、合理公平的补偿权利

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五款规定,由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要,实施房屋征收。即棚户区改造适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。因此,棚户区改造拆迁补偿:房屋价值、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、以及市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此,被拆迁人要熟知《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本地方出台的地方性规定。


二、听证会的权利

拆迁纠纷因补偿不合理引起的,而补偿标准是由房屋征收主管部门拟定的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。此为被拆迁人的参与权,也是受法律保护,如拆迁方未履行论证、听证的义务,被拆迁人可以依法提起行政复议和行政诉讼,追究其法律责任。

三、评估机构选择权

评估是国有土地上房屋征收必有的步骤及程序,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。即评估机构的选择是由被拆迁人自由选择,而非是拆迁方指定或者指定几家要求被拆迁人选择。

四、未登记的合法建筑补偿权利

实践中,有很多因历史原因造成房屋和土地居住多年未办理权利证书。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

五、复议和诉讼的权利

棚户区拆迁我们需要分析什么行为是可诉性,如征收决定、补偿决定、未登记合法建筑作出认定和处理决定以及补偿决定、实施征收的行为、房屋被违法强拆等等。因此拆迁方在征收房屋拆迁中损害被拆迁户的合法权益,即其具体行政行为对被拆迁人权利的损害。根据我国现行法律规定被拆迁人对于具体行政行为不服时,可追究其违法责任,即行政复议和行政诉讼。

按照宪法第13条,物权法第42条,土地管理法第58条,国有土地房屋补偿条例第二章第八条,和国务院办公厅第590令去执行就好…

一、什么是棚户区改造以及棚户区改造的意义

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的相关规定,棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。但在北京的棚户区改造中,一些简易楼、旧危楼也被纳入棚改范围内,扩大了受惠市民的范围。

中国从2009年开始,对中国国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模改造。

2018年10月8日,李克强总理在国务院常务会议上强调,“棚改是重大民生工程,也是发展工程。”“这项工作对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了重要作用,可以说‘一举多得’。棚改要更好体现住房居住属性,要切实把这件好事办好。”

二、棚户区改造如何补偿

一般来讲,对于国有土地上的棚户区改造,房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿可以参考就近区位类似结构的商品房的价格。

补偿方式通常分为货币补偿和产权调换两种:货币补偿包括被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等;产权置换一般是拆一还一,在同等区位中,能做到1:1进行房屋置换就算是合理补偿。这两种拆迁补偿方式,被拆迁人可以自由选择。

集体土地上房屋的棚户区拆迁补偿,通常也是分为货币补偿和产权调换两种方式。如果棚改区域是农村集体土地,但该片区处于城市规划区范围之内,则也可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准进行补偿,产权调换也可以参照国有土地上房屋征收产权置换的标准。

三、各类棚户区改造可享受的税费优惠政策

1. 棚户区改造安置住房税收优惠政策。建设用地免征城镇土地使用税;免征涉及的印花税、土地增值税;免征或减半征收契税、个人所得税;棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的,执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持,新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

2. 棚户区改造项目免征行政事业性收费和政府性基金。免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。

3. 企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的,对企业用于符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。现行政策规定国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业用于政府统一组织的棚户区改造支出,准予在企业所得税前扣除。这一规定调动了企业参与棚户区改造的积极性,起到了良好效果。为进一步调动企业积极性,将允许棚户区改造补助支出在企业所得税前扣除的范围,取消了仅可为国有企业的限制。

以上便是棚户区改造的相关政策内容,我国棚改政策的初衷是好的,是为了提高部分居住环境较差居民的生活质量。但是在全国棚改中,有的个别地方会将一些并不符合棚户区定义的小区、居民区,甚至别墅区列入棚户区改造的范围,拆迁方打着棚户区改造的名义进行拆迁。

总体来说,棚户区改造必须按法律规定的流程进行,按法定的标准进行补偿。在拆迁过程中,一旦出现补偿不合理的情况,建议大家不要随便签字,合法合理维护自己的合法权益。

(冠领、马)

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